Voorkom ontruiming van uw pand na een buitengerechtelijke ontbinding als gevolg van een sluiting door de burgemeester

Op grond van artikel 13b van de Opiumwet kan de burgemeester besluiten een pand te sluiten, indien in dit pand drugs wordt verkocht, afgeleverd of verstrekt dan wel indien in dit pand drugs aanwezig is. Dit betekent niet alleen dat het pand voor een bepaalde periode gesloten moet blijven, ook wordt daarmee op grond van artikel 7:231 BW voor de verhuurder de bevoegdheid gecreëerd om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden.

De verhuurder heeft belang bij deze bepaling in de wet om te voorkomen dat panden die in het bezit zijn van de verhuurder worden gebruikt voor drugsgerelateerde activiteiten, met de daaraan verbonden negatieve uitstraling voor de omgeving waarin het pand zich bevindt.

Wanneer in uw woning of bedrijfspand drugs wordt aangetroffen, kan dit dus niet alleen strafrechtelijke en bestuursrechtelijke gevolgen hebben, maar kan dit ook betekenen dat de verhuurder van het pand de huurovereenkomst civielrechtelijk ontbindt. Ook kan de verhuurder met tussenkomst van de rechtbank ontruiming van het gehuurde vorderen. Mogelijk zal de verhuurder hieromtrent een kort geding tegen u aanspannen. Kunt u hier iets tegen doen?

Burgemeesterssluiting

Ten eerste kunt u via de bestuursrechtelijke weg bezwaar indienen tegen het besluit van de burgemeester om het pand te sluiten. Hierna staat vervolgens nog de mogelijkheid van beroep en de mogelijkheid van hoger beroep open. Op het moment dat er geen bestuursrechtelijk rechtsmiddel meer openstaat tegen de burgemeesterssluiting en het besluit van de burgemeester derhalve definitief is geworden, dient de civiele rechter uit te gaan van de juistheid van die sluiting.

U kunt zelf bezwaar indienen tegen het besluit van de burgemeester om het pand te sluiten, maar u kunt hiervoor ook een advocaat inschakelen. Onze advocaten weten welke feiten en juridische argumenten relevant zijn om met succes bezwaar in te dienen tegen het besluit van de burgemeester.

Ten tweede kunt u in de civiele procedure mogelijk (succesvol) verweer voeren.

Buitengerechtelijke ontbinding

Uit de omschrijving van artikel 7:231 lid 2 BW volgt dat er geen sprake hoeft te zijn van een tekortkoming die de huurder kan worden verweten, wil de verhuurder van de mogelijkheid tot buitengerechtelijke ontbinding gebruik maken. Dit betekent onder meer, dat de verhuurder ook tot buitengerechtelijke ontbinding over kan gaan, wanneer buiten uw schuld drugs in uw pand wordt aangetroffen.

Echter, dient een (kanton)rechter de proportionaliteit te toetsen van de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. Ook als er vanuit bestuursrechtelijk oogpunt vaststaat dat de burgemeesterssluiting rechtmatig is, laat dit onverlet dat het oordeel kán worden bereikt dat de ontbinding en ontruiming niet proportioneel zijn en dat een beroep op artikel 7:231 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Bij deze toetsing zal de kantonrechter alle relevante omstandigheden in aanmerking moeten nemen.

In een kort geding staat daarbij niet ter beoordeling of de uitzonderlijke omstandigheden die tot de slotsom leiden dat ontbinding en ontruiming niet proportioneel zijn zich voordoen. Ter beoordeling staat of het zodanig aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat een beroep op de aanwezigheid van uitzonderlijke omstandigheden faalt dat de ontbinding door de verhuurder stand houdt en hij op die grond de ontruiming van de woning zal gelasten, dat het verantwoord is daarop in kort geding vooruit te lopen, rekening houdende met de betrokken belangen.

Relevante omstandigheden in dit geval kunnen bijvoorbeeld zijn dat slechts sprake is van een zeer kleine hoeveelheid aangetroffen drugs, dat de exploitatievergunning van een horecagelegenheid die in het gehuurde is gevestigd niet is ingetrokken, dat na afloop van de burgemeesterssluiting het pand weer in gebruik is genomen, dat er zich verder geen problemen hebben voorgedaan, dat de huurpenningen door de huurder gedurende de gehele periode zijn voldaan, dat de aanwezigheid van het bedrijf in het gehuurde door de omgeving als positief wordt ervaren, dat die aanwezigheid een positieve invloed heeft op de leefbaarheid van de wijk en dat financiële belangen een rol spelen, waarin de huurder door een ontruiming wordt getroffen.

Belangenafweging

De (kanton)rechter zal vervolgens de belangen van de verhuurder, namelijk om op te treden tegen drugsgerelateerde activiteiten in de panden van de verhuurder, moeten afzetten tegenover de belangen van de huurder.

In deze belangenafweging kan de (kanton)rechter vervolgens tot de conclusie komen dat er zoveel grond voor twijfel over het te verwachten oordeel van de bodemrechter is dat daarop vooruitlopen in een kort geding niet verantwoord is. De belangen van de huurder kunnen zo zwaar wegen dat -alleen- het belang van de verhuurder om op te treden tegen drugsgerelateerde activiteiten naar aanleiding van een in de burgemeesterssluiting neergelegd incident onvoldoende is om in kort geding de vordering tot ontruiming toe te wijzen.

Het is dus van groot belang om verweer te voeren tegen een vordering tot ontruiming van de verhuurder. Het kan zijn dat uw belangen zwaarder wegen dan de belangen van de verhuurder om tot ontruiming over te gaan, waardoor ontruiming op dat moment kan worden voorkomen.

De Rechtbank Den Haag heeft op 5 juli 2018 in een kort geding een vordering van een verhuurder tot ontruiming van het gehuurde afgewezen, gelet op de zwaarwegende belangen van de huurder. In deze zaak heeft mr. R.A. Kaarls de huurder met succes bijgestaan (lees hier uitspraak rechter). Het is echter niet vanzelfsprekend dat een vordering tot ontruiming van de verhuurder door de rechtbank wordt afgewezen.

U kunt zonder advocaat procederen bij de kantonrechter, maar u kunt zich ook laten bijstaan door een ervaren advocaat. Onze advocaten kunnen in uw zaak de relevante omstandigheden benadrukken, die de (kanton)rechter in de belangenafweging dient mee te nemen, waarmee u mogelijk ontruiming van het door u gehuurde pand kunt voorkomen.

Heeft u vragen of bent u gedagvaard en heeft de verhuurder ontruiming van het door u gehuurde pand gevorderd, neem dan contact op met ons kantoor.

Eline van Egmond
Den Haag, 23 juli 2018